张碧玉 金旺

群租是业主或“二房东”将一套住房分隔成诸多小间分别予以出租、或一屋内摆放多张床位出租的行为。一套房子被分割成十几个小间,挤进很多人住,隐患重重,群租乱象正在成为一个社会问题。群租房内火灾、触电、煤气中毒等人身伤害事故屡有发生:

2007年,上海松江区新桥镇一户群租房内曾发生火灾,3户家庭7口人中仅1人生还。

2013214日,上海普陀区中远两湾城198号一户群租房内因阳台乱堆纸箱等杂物,被烟火引燃突发大火,屋内物品几乎付之一炬。

2013119日,北京市百环家园20号楼20层一群租房发生火灾,直接原因是超负荷用电造成电器短路。

201451日,上海市徐汇区龙吴路2888弄盛华景苑小区内一住有10人的群租房发生火灾,导致两名“90”后消防员不幸牺牲。

……

群租已经成为一个严重的“城市病”。那么,这个病症到底是如何产生的?有哪些危害?又为什么难以治理呢?

 

    难以弥合的城市“伤疤”

城市给人的印象,就是宽阔的马路、高楼大厦、霓虹灯闪烁,然而在这些光鲜的背后,还存在着一些不堪之处,其中群租现象就是其中之一。它像一道“伤疤”,愈来愈深,难以弥合。群租是伴随着人口流动的加剧、城镇人口增加而出现的问题。它并非出现在个别城市,而是在全国大中城市普遍存在,并且愈演愈烈。

北京市作为政治经济文化中心,人口密集,群租现象最为突出。

北京市紫竹院街道魏北社区一套群租房内洗衣机、饮水机、衣柜直接堆在一条两米长的窄道上,墙上缠着各种电线和路由器。两边是三个打了隔断的单间,其中一个不到10平方米的房间内房里放了三张床和一张桌子,住了三名外地租客,互不认识。租金三人共出,每人日租金60元,月租不包水电。

北京西三环美林花园小区内有一套200平方米的房子,被隔成了20个独立的小房间,刨除共用的两个卫生间、两个厨房和过道面积,每间屋子平均下来只有不到10平方米,虽然整个房子面积不是很大,但由于隔断太多,在屋子内穿行感觉就像走进迷宫一样。其中有一间5平方米左右,里面只有一个搭起来的床垫子、一张桌子和一盏灯。

群租并非仅仅存在于低档社区,在北京东三环附近的高档公寓里,一套80平方米的两居室里,竟然住了25个人,除了保留厨房与卫生间,房间和客厅全部摆满了上下铺床。在北京百环家园,一套120平方米的房间被薄薄的木板隔成13个隔间,一共住了23个人。“刷牙、洗澡都得排队,晚上别人屋里的动静能听得一清二楚。”另有一套两室一厅,被隔断分成6户人家,有13人居住。由于厨房被分隔出租,走道成了生活空间狭小的邻居们做饭的地方。半米宽的过道零散堆着厨具。“一到做饭时间,就各种气味相串,衣服晾在过道里,充满了油烟味。”

在北京,不仅地上房屋群租严重,地下室群租也很严重。

北京蓟门里小区有一处地下室改造的旅馆,该旅馆前台介绍,这里有30多间房,其中多人间的床位可以采取群租的方式,租住时间可长可短。以四人间为例,一个床位每月350元,一月交一次租金。在该旅馆的14号房间,10平方米出头的房间里满满当当地放着4张单人床、2张小桌子,床上的被褥和各种衣服、包包混在一起。地板上杂乱地堆放着几双鞋子、插满电源的插线板。屋内还拴了两根绳子用来晾晒和挂衣服。前台说,这样的群租房很抢手。

100万,这是一个不断被媒体重复的北京地下空间居住人口的数量。北京市住建委的数据显示,全市普通地下室23000多处,面积超过4500万平方米,实际居住人口16万多。而在北京市民防局,人防工程面积和居住人口数量,是一组“涉密”的数字。就算是16万,也是一座小城市的人口了。

上海市作为国际大都市,群租现象也很突出。上海市松江区思贤路1855弄昌鑫花园内,一套约200平方米的整层楼被分割成20多间房,每间房间约10平方米。有些房间连换气的窗户都没有,一片漆黑。仔细查看,房间之间的隔断竟是用泡沫塑料制成,外面覆盖薄薄一层铁皮。

中远两湾城是上海城区内大楼盘,四期为群租聚集之地。中远两湾城小区业委会主任方锁英说:“我亲眼看到一套一百六七十平方米的房子,被隔成了14个小间,其中一个小间只容得下一张床,却住着一家三代四口人,白天儿子、媳妇睡,晚上他们上班,老母亲带着孙子睡。”中远两湾城物业总经理杜恩毅说:“最高峰时小区有1400多户是群租房。”

位于上海市漕河泾地区的乾骏大厦,由两幢独立大楼组成,总计300套商品房,房屋品质优良。自2006年建成入住后,就受到附近房屋租赁市场的追捧。据小区物业和居委会等熟悉情况的人士介绍,由于乾骏大厦相当一部分业主是投资客,平时不太关心房屋的状况,“二房东”将房屋内部重新分割用于群租牟利。该大厦的2号楼1401室,原本161平方米三室二厅的房屋内部,被改建成12个单间;每间都安装了独立木门和锁具,并标出室号。据居委会负责人介绍,乾骏大厦被确认为“群租”以及有群租嫌疑的房屋,超过小区总户数的20%

并非北京、上海这样的大城市存在着群租问题,其他城市也很盛行。在南京,紫金东郡小区有近200户住户,因为房屋多为大户型,所以房主改造房屋、用来出租的群租房户数就达到六七十户,甚至有的一套房里住了30个人。在小区一处群租房中,约160平方米的房子(含地下室),一共被分割成8个房间。进门处墙壁上,挂着8只电表,房客各自分担电费。每个房间里都是高低床,连租客都不知道里面睡了多少人。不少房客表示,这里不仅上厕所不太方便,而且因为害怕被偷,每次出门都要将钱包、手提电脑随身带走。

在广州,以“房中房”、“床位房”、“时租日租房”、“胶囊公寓”、“太空舱”等单一或混合形式存在,主要分布在中心城区的批发市场、医院、大学、商贸圈、写字楼周边以及高档商住小区、人口较为密集的城中村内。在广州天河区育蕾小区,一间70—80平方米的套间摆了22个床位,电线乱接;在天河北一楼宇,业主将一套120平方米的套间改成22个“太空舱”;一些城中村还存在着大量非法经营的“床位房”……

在天津市,群租房主要有3种形式:一是将客厅、房间、厨房,甚至阳台分割成若干小间,按间分租;二是在房间内布置多张床位,按床位出租;三是出租给单位作为集体宿舍,房东不直接进行分割。

……

随着外来常住人口越来越多、群租需求越来越大,群租市场呈现出产业化、区域化和新二元化的苗头。

上海市住房保障和管理局市场监管处负责人介绍,近年来,越来越多的群租房由专门从事转租的“二房东”经营管理,从取得房源、分隔装修、对外招租、运营维护等,形成了一条分工明确的产业链。基于巨大的利益诱惑,“二房东”抱团经营的特点比较突出,部分区域出现了“福建帮”、“安徽帮”等多个利益团体,损害业主或承租人合法权益的情况时有发生,甚至对抗行政执法。

调研发现,群租现象通常在以下区域较为多发:一是来沪务工人员较为集中的城郊结合部;二是住宅小区有一定量的闲置房源,大部分为农民动迁安置房或投资购房,以大户型居多;三是住宅小区周边有产业集聚或者服务业比较发达,从业人员众多。比如,普陀区中远两湾城邻近上海火车站,交通便利,成为来沪人员较为集中的区域之一;松江区紫东新苑小区邻近东明商业街、开元地中海商业广场等商圈,小区1800余户住房中,曾有600户用于出租,其中半数存在群租问题。

外来人员大量涌入,由于他们在住房、养老、教育、医疗、就业等生活和消费需求方面与户籍人口存在较大差距,由此产生了新的城市二元结构。

在上海市区及城乡结合部一些群租小区周边,已经形成了“来沪人员服务来沪人员”的小餐饮副食业、小美容美发业、小洗浴业、小旅馆、小歌厅、小网吧等“六小”产业,无证经营、治安隐患、食品卫生等问题突出,影响当地的生产、生活秩序,也给社会管理增加难度。

      群租危害何其多?

在狭小空间里,蜗居着互不相识的多人,会引发消防、治安、扰民、卫生等诸多问题。

上海市松江区思贤路1855弄昌鑫花园内一套住房4扇窗外竟装了10台空调外机。该房还有人为用木板分割房间的现象。最离谱的是,二楼和三楼原本在楼道里的消火栓,竟然被圈进了房间里,两张上下铺床就放在消火栓旁。

 201451日,上海市徐汇区龙吴路2888弄盛华景苑小区发生一起火灾,导致两名“90”后消防员不幸牺牲。经查,事发房屋建筑面积88.65平方米,位于13层,原为两室两厅一厨一卫,而房屋的客厅被木板简易分割。该户业主此前1个月将房屋租给江苏籍来沪人员沈某。房内住有10人,违法使用液化气钢瓶,可燃物多、火灾荷载大。在火灾扑救过程中,轰燃产生的巨大热气浪将两名消防队员瞬间推出窗外,坠楼牺牲,另有1名消防员受轻伤。

2007年,上海松江区新桥镇一户群租房内曾发生火灾,3户家庭7口人中仅1人生还。2013214日,上海普陀区中远两湾城198号一户群租房内因阳台乱堆纸箱等杂物,被烟火引燃突发大火,屋内物品几乎付之一炬。2013119日,北京市百环家园20号楼20层一群租房发生火灾,直接原因是超负荷用电造成电器短路。

上海市松江区方松街道紫东居委党支部书记钱兴明说,一直将群租治理作为居委会的一项重要工作来抓,其中最担心的就是火灾隐患。

群租还是治安问题的温床。群租房内人员混杂,而出租人或转租人一般只重经济利益,不顾社会责任,对登记承租人身份等法规置若罔闻。群租房内矛盾纠纷不断,寻衅滋事司空见惯,盗窃、伤人等刑事案件高发。

北京市朝阳区人民法院201311月发布的“群租房犯罪情况”调研报告指出,随着北京房价上涨,因群租房屋而滋生的财产类、性侵类犯罪呈现频发、高发趋势,与此同时,还面临着侦破难、取证难的现实问题。

2013年年初,90后小伙王继(化名)从老家来北京打工,因为工资较低,只能与五六个年纪相仿的青年男女一起租住在离单位不远的一处农家宅院内,几个人平摊水电,偶尔一起聚个餐,相处还比较融洽。其中,年仅19岁的丽丽因为长得比较漂亮、嘴比较甜,王继多次约丽丽玩,但都被其婉言拒绝,让王继有点郁闷。

7月的一天,喝了几瓶啤酒的王继,头开始发晕,他见丽丽在屋里睡午觉,便起了邪念,窜至丽丽屋内,将睡醒后正在换衣服的丽丽按倒在床上。事后,丽丽报警,王继当天被警察抓获。

据朝阳法院统计,近年来,在该院办理的群租房内犯罪案件中,33%为财产犯罪,33%为性犯罪,25%为毒品犯罪,另有12%涉及容留犯罪。

“基于群租房主体的流动性和相互疏离,以及群租房主体具有开放性与多元性等特点,群租房极易成为容留类犯罪和毒品类犯罪的场所。”朝阳法院调研后认为,群租房内犯罪案件主要存在案件类型集中、类罪高发,犯罪手段简单、犯罪易得手;犯罪模式固定、犯罪隐秘性强;证据固定难、易成孤证4大特点。

法院为此分析称,发生于群租房内的犯罪,在手段上非常简单,诸如“顺手牵羊”的盗窃、“偷溜进房”的性侵以及关起门来作案的容留性犯罪均极易发生。此外,群租房内犯罪在模式上也具有鲜明特点,一种模式是合租者共同实施某种犯罪行为,如共同容留他人吸毒、卖淫或共同持有毒品等;另一种模式是合租者对其他合租者的犯罪,如租客盗窃合租者的财产或性侵合租者。

调研报告指出,在正常的合租生活中,一旦有租客意图犯罪,他的犯意产生及预备工作都将有着较强的隐秘性,犯罪的发生对于被害人来说具有很强的突发性、也给有效预防造成障碍。据介绍,群租房中的犯罪分子因对房屋十分熟悉,无需“溜门撬锁”便可入室作案,很难留下有力证据,作案后隐匿、销毁证据以及逃避侦查也十分方便。同时,合租者之间虽会有日常交流,但对对方的真实身份缺乏实质性了解,被害人在遭受侵害后往往难以提供有价值的线索。“这对于公安机关充分搜集证据造成了很大阻力。”法院认为,这种情况下,受害人的供述往往成为关键性证据,在缺乏其他证据的情况下容易成为“孤证”。

凡有群租房的地方,如果管理不善,都会造成室内室外的卫生问题。中国城市发展研究院首席战略研究员彭真怀说:“群租房往往通风不好,如果发生传染病疫情,会造成交叉感染。”

在天津滨海新区东方名居小区,群租户制造的垃圾是正常家庭的几十倍,所有的楼门永远处于肮脏的状态,有的业主反映群租户甚至在楼道里扬垃圾,弄得整个楼道无从下脚,因为本身群租户有大量从事不正当职业者,如果其制造的垃圾携带某些病菌,也必然会殃及无辜的业主。

高密度的租客远远超过了城市房屋设计的承载功能,严重影响本地居民正常生活,侵害本地居民权益,让本地居民苦不堪言。上海市民苏老伯是一名八旬老人,住汇川路300弄“文汇小区”。半年前,楼上201室被“滋味轩”饭店租下作为服务员宿舍。该房面积约50平方米,两个房间中,稍大一间约16平方米,里面“塞”了4张高低床,住8个人;另一间12平方米的住着主管一家3口。自从此房出租后,生活便没了安宁。每天半夜1点多,饭店职工陆续返回“宿舍”,走路声、洗澡声,烧饭、讲话,甚至打牌、喝酒……噪声萦绕,甚至持续到黎明,让苏老伯根本无法睡觉,心力交瘁。多次投诉,都没能彻底解决。

近三年来,上海各区县房管部门每年接到涉及群租投诉逾3000件,其中绝大部分反映相邻妨碍。除了噪音、脏乱外,群租房内人口众多,能源消耗大,原始设计的用电负荷难以承受,跳闸等现象经常发生,设备报修率也高;因电梯过度使用、不交物业费等额外增加的管理成本,最终都由全体业主分摊;群租客车辆与居民私家车“争抢”车位,矛盾不断,这是“群租”给小区带来的三大治理难题。

群租客造成的扰民、侵权等问题不能得到妥善解决,矛盾就会激化,产生冲突。上海市上青佳苑小区的群租房改造,破坏了房屋的整体结构,排水、排污管道设置不规范,粪水外流,导致楼下居民家中遭殃,甚至有家不能回。租住在小区的房客不少是娱乐场所的工作人员,一些年轻女子流动率很高,她们昼伏夜出,浓妆艳抹,每天凌晨二三时回来,高跟鞋“噔噔噔”,洗澡水“哗哗哗”,吵得居民无法入睡。为了抵制屡禁不绝的群租客,小区业主无奈自发“维权”,愤而切断出租屋的水电。201491日,恼羞成怒的二房东堵在楼道口,双方矛盾再度激化,发生肢体冲突,导致多名业主“挂彩”,有人鼻、面部被抓伤,有人手腕扭伤。

2014114日,福州市世茂天城俪园2号楼44B的业主许先生,不堪楼上群租客夜夜喧哗到凌晨一两点的骚扰,上门交涉不成,反被殴打,导致右侧锁骨骨折,身上、腿部等多处不同程度受伤,住院手术治疗,一年后才康复。

 

    群租猖獗为哪般?

群租房的存在无疑有其现实根源。 “群租房”是不少中低收入群体的“家”。大城市流动人口众多,打工的求学的看病的,收入都不高,只能选择 “群租房”。

在北京蓟门里小区地下室租住的李莉一语道破群租的苦衷:“我在小区附近的一家餐饮店做服务员,每月的收入才2900块,除去每月要汇给老家的1000块,吃穿住用就全指望着剩下的1900块了,哪舍得去租单间啊,能有个睡的地方就不错了。如果不是因为生活所迫,谁会愿意住在这样的‘鸽子笼’里?”

多数群租客都有类似的心理。来北京复习考研的陈鹏宇在明光北里小区租了一间隔断间,月租600元,他说:“海淀这边大学多,去咨询考研方便些,而且我旁边就是一所学校,可以去蹭食堂便宜的伙食。”

工资较低的打工族和刚毕业的大学生、没有收入来源的考研大军、甚至外地到北京赶来看病的病人和家属,在北京大都愿意选择这样廉价的群租方式。

 北京市也曾多次集中整治群租问题。租房中介坦白:“政府对群租房严管,隔断少了,次卧和主卧那还得涨价呢。”为了减少居住成本而不得不群租的人们,对“严管群租”有些惆怅和无奈:“真的不希望取缔群租,要是取缔了,就这点收入能去哪里租房呢?”

21世纪不动产高级研究主管蔡冠宇说,上海近年来房租年年上涨,对于收入较低的群体,想要租住成套住房、保证私密性是非常困难的。蔡冠宇介绍,近年来上海的住房租金每年涨幅可达10%,春节后、毕业季都会出现房租飙升的现象。低收入群体每年的收入涨幅跟不上房租上涨的速度。张江地区的一套两房的月租金价格大约是30003500元,一室一厅在2500元左右,所以很多年轻人选择合租,房租的负担就会有所减轻。而外来务工人员往往对合租的成本也无法承受,更有很多是拖家带口来沪打工,条件差、隐患多但是价格便宜的群租房就成为他们的选择。而那些在市区上班的白领,有的工作繁忙,不想承受上下班长途通勤的辛苦,会选择公司附近的住所。由于市中心房租高昂,一些人也会选择群租。

几年前,安徽一名女性村民和老乡一起到上海打工,在一家鞋店当营业员,一个月收入2000多元,现在和丈夫租住在用三夹板隔出的一个单间内。她说:“正规的房子租金太贵,中介还要拿35%的中介费。群租人多又杂,不安全,条件差,但是我们没有别的选择。”

对于群租,上海市住房保障和房屋管理局曾进行多次调研。调研发现,群租的普遍存在,折射出城市中低端房屋租赁市场面临的结构性矛盾。

一方面是外来常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查数据显示,上海常住人口为2301万人,其中外省市来沪人员897万人,占39%10年间,外来常住人员增加了551.21万人,平均每年增加55.12万人;而上海户籍人口年均仅增长7万人左右。尤其是2010年以来,上海每年新增来沪人员超过60万人,嘉定、闵行、松江、青浦、奉贤等区的来沪人员已超户籍人口,松江九亭等个别乡镇来沪人员已占到当地常住人口的75%。规模庞大的外来人员,为上海经济社会发展做出了重要贡献,也给当地的住房、教育、医疗、治安等公共服务和社会管理带来了巨大压力。

另一方面,上海房屋租赁市场的结构性矛盾十分明显。从需求看,来沪人员以一般从业人员为主,根据人口管理部门的数据,在上海办理居住证的外来人口中,九成办理的是临时居住证,这部分从业人员主要为新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员,收入普遍较低,房租支付能力较弱,中低端的住房租赁需求较大。

从供给看,由于规划等方面的原因,市场上的新增供应偏重于大户型、中高端住房。近几年,上海新建商品住房户均面积从100平方米左右上升到120平方米左右,市场上适合租赁的中小户型、中低租金的住房供应不足,尤其中心城区,适合来沪务工人员、蓝领阶层租住的集体宿舍、蓝领公寓更是严重短缺。大户型住房由于租金偏高,出租相对困难,为避免房屋闲置,业主往往自行或通过“二房东”进行拆套或分隔出租。

群租获利可观也是群租猖獗的一大重要原因。有一些房主为了获得更多的房租收入,会将多余的住房分隔群租,而主要的是一些不良中介和二房东通过群租牟利。

分割出租,到底有多大的盈利空间?以上海市普陀区中远两湾城一套130平方米左右的住房为例,正常按套出租,月租金3500元左右,全年租金约42000元;如果“二房东”以略高于市场价收租后(如4000—4500/月),分隔成10间转租,每间根据大小收取700—800元不等房租,则整套住房的月租金可达7000—8000元,全年租金84000—96000元。即使除去简单的装饰装修成本,利润仍十分可观。

在北京市,房虫(二房东一人租下十多套房子搞群租并以此为生)把房子从房东手上租来,打成隔断或者是设置成床位出租,一套7000—8000/月的房子可以租到近1.5—2万元/月。

由于群租房利润可观,不少房产中介暗地里代理群租房租赁业务,怂恿房东把房子拿出来群租以“提高收益”,反过来则向希望低价租房的租客建议合租。而另一个获利方——二房东、三房东……则多半拉帮结伙,手中握有群租房房源,一头盘剥租客,一头侵害本地居民利益。有些“二房东”手中房源众多,甚至拥有自己的装修公司,专门负责这些出租房的分割。一些地方的群租正在从个别租房人“抱团取暖”,演变到“二房东”有组织把控并形成“一条龙服务”。

群租房租收入之外还有其他的一些收入。上海市乾骏大厦居委会负责人说:“有的 :‘二房东’自己按账单支付整套房屋的电费,然后再根据每个小房间的实际用电量,向租客收费,不管几档电费,也不论峰时谷时,都按每千瓦时1元的标准收”,电费差价,是二房东除房租以外的又一笔收入。

群租现象危害很大,但治理起来却很难。中国人民大学公共管理学院副教授唐杰分析说:“群租房租价低,刚毕业大学生、服务业大量劳动力等人群的居住需求,都决定了‘群租’难以通过一纸禁令就会得以根除。”

一方面,群租房满足了大中城市部分中低收入人群的居住需求,而近年来房价总体持续上涨导致经济条件较好的居民倾向于持有多套住房“保值”,形成大量租赁房源,从而形成了相当规模的群租房市场。

另一方面,城市人口居住管理和房屋租赁管理长期薄弱,人户分离、租房不登记以逃税、非协议转租等现象十分普遍,不仅使群租房治理缺乏基础信息支撑,而且产生大量权责模糊的地下租赁行为和“二房东”,导致取缔执法常常面临情理困境。

另外,群租房与合租房、员工宿舍的边界并不清晰。“简单地通过人均居住面积、房间人数来界定群租,在执法过程中常常难以裁量和取证。”唐杰说。

上海市目前整治“群租”的手段,主要是责令改正和经济处罚。责令改正,包括清退租客和对改建房屋进行恢复。经济处罚手段在实际工作中几乎很少使用,即便行政部门开出罚单,当事人也会使出上诉和拖延等手段,拒不认罚。一些租客和二房东觉得自己群租“并不理亏”。某群租房住客面对物业人员的提醒不愿意搬走,其理由是:自己通过正规中介找的房子,每月也按照租房协议交房租;群租是房东的事,和自己没什么关系。而一些二房东在面对整治时也辩称,他们隔断的居住空间并不少于法律规定的面积,至于乱拉电线等行为则是租客自己的事。

在上海市塘桥街道胡木居民区,党总支书记沈红跟居民一起走访小区里的群租户,遇到过各种各样的情况:有撂狠话“你们打听打听我是谁”的,有唆使老婆跳楼相逼的,还有一开门干脆倒在地上佯装口吐白沫的。一次,查处群租过程中,塘桥房产办事处主任王功成赶到现场,说服“二房东”自行拆除隔间。几天后,“二房东”却发来短信,表示自己最近很忙,希望街道和居委出面找人帮忙拆除隔离墙。可真要等工人到了现场,又有人拿着手机边拍边说街道和居委 “侵犯私人财产”。“这些‘二房东’早就把各种规定研究得很透彻了,要整治群租,谈何容易。”

一些地方对群租的整治一直没断过,可不少地方陷入“治——乱”循环的困境:短期内,群租有所收敛,但一旦监管放松,又去而复返。(未完待续)

2015年08月05日

不容回避的“城市病”——中国群租现象及治理问题调查(上)