陈丽娟  金 旺

“以房养老”是近年来中国社会舆论关注议论的一个热点话题。那么,何为“以房养老”?试行“以房养老”有什么积极作用、面临什么问题?对比怎样才能好事做好呢?

 

新版“以房养老” 新在哪里

 

“以房养老”早在十几年前就有人提出并开始探索,政府、银行曾从不同层面开展过“以房养老”,多无果而终。

2003年,时任中房集团董事长的孟晓苏给国务院写了一封信,建议建立“反向抵押贷款”的寿险服务。

这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批示。之后,“以房养老”陆续获得民政部、原劳动和社会保障部高层以及全国人大代表、政协委员的支持。

2005年以来,上海、南京等地开展了以政府为主导的“以房养老”,但由于相关政策配套缺失等原因,“政府版”的“以房养老”进展缓慢。

2005年,南京试点与“倒按揭”有相似之处的“以房养老”,但只针对房屋面积超60平方米的“三无老人”,因为无中间担保机构,参与条件苛刻,不利推广。

2007年,上海公积金管理中心试水“住房自助养老”,与反向住房抵押贷款不同的是,其一开始就变更了房屋产权人,未考虑老年人对房价上涨的预期等,结果报名者没超过10人,最后不了了之。

2007年,北京也开展了“养老房屋银行”的实践,该项目由养老服务中心与房产中介公司合作,老人出租自有房屋(保留产权),租金直接给付养老公寓费用。不久,该实践也被迫夭折。据悉,原因是服务中心不能保证中介按时给付房租,而老人担心无法收到房租。

2009年,杭州试点租房增收养老,售房预支养老,退房补贴养老,换房差价养老,因实施规模较小,无法应对可能存在的风险而停滞。

2011年,一些商业银行推出“银行版”的“以房养老”,即老年人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老,借款人按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。这一业务推出后客户寥寥无几。

2013913,国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点,以完善养老服务业的投融资渠道。

2014623,中国保险监督管理委员会正式公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称“《指导意见》”)。自201471起至2016630止,在北京、上海、广州、武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点,投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。试点保险公司需已开业满5年,注册资本不少于20亿元,且申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。至此,保险业“以房养老”试点政策落地。保监会此次开展试点的是“商业保险版”的“以房养老”,实际上是利用保险公司管理和资金上的优势,以房屋为抵押为投保人提供与生命等长的养老金。

反向抵押养老保险(简称“以房养老”或者“倒按揭”)是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险,即拥有房屋完全产权的老人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

《指导意见》规定,按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品和非参与型产品。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。两者的区别是,前者如果房屋升值,保险公司可以从参与型保险产品中分一杯羹。

保监会人身保险监管部主任袁序成表示,“此次保监会试点‘以房养老’,是盘活老年人的房产,实现个人经济资源优化配置的积极探索。”国外的以房养老以银行发放反向按揭贷款或房主用银行反按揭贷款购买保险年金等方式为主,而此次保监会试点的“以房换保险”不涉及其他行业金融机构的合作,在国际上属于首创。

袁序成解释,保险“以房养老”有两个特点:

一是,保险公司承担长寿风险。保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧。之前国内银行推出的“反按揭”多为定期产品,能“养老”不能“送终”。

二是,保险公司承担房产价值波动风险。老年人过世后,保险公司对于房产处置所得,偿还保险公司已支付的养老金本息后,剩余部分依然归房主的法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息,保险公司将承担房屋价值不足的风险,不可再向老年人的家属追偿。而之前国内银行的“反按揭”,房主家人不能参与房屋处置后的“剩余”收益。

 

“以房养老”的多赢选择

 

从目前情况来看,试行“以房养老”具有以下几方面的积极作用。

有利于化解老龄化危机——

据全国老龄办在2013年发布的《中国老龄事业发展报告》,截至2012年年底,全国60岁及以上老年人口已达1.94亿,占总人口的14.3%,其中0.99亿为独居的空巢老人。另有官方数据显示,截至20142月,中国60岁以上的老人超过2亿,占总人口的15%。到2025年,60岁以上老人将突破3亿。这意味着每4个人中几乎就有一位老人。这些数据表明,我国正快速步入老龄化社会。

与发达国家不同的是,我国是在未富先老的情况下步入老龄化社会的,加之养老保障机制的不健全、计划生育政策下“四二一”家庭模式的大量涌现、老人“空巢化”现象的日益严重,仅仅依靠传统的家庭养老模式和现行的养老保障机制,不足以应对即将到来的老龄化危机。中国银行首席经济学家曹远征称,养老金缺口将在2033年达到68.2万亿元。因此,“以房养老”被保监会视为“盘活老年人房产、拓宽养老保障金来源、将社会存量资产转变为养老资源的有效手段”,有助于建立多层次的养老保障制度,化解老龄化危机。

给老年人多一种养老选择——

一些专家认为,如果将养老金体系比成一个金字塔,那么塔底是政府主导的基础养老金,塔中是以企业年金为代表的补充养老金,塔尖是个人商业保险,而老年人住房反向抵押养老保险则是个人养老商业保险中的一个小众产品。

养老问题需要政府、社会、个人合力解决,需要政府、市场共同发力,“以房养老”这种养老模式,实际上为老年人提供了多一项的选择。

“以房养老”的积极倡导者、幸福人寿保险公司监事长孟晓苏说:“一个有价值500万元房产的老人,如果他是男性,平均剩余生命还有14.8年,我们计算房产增值,扣除未来的预支付息,每个月付给他27000元钱。这种方式与租房养老、卖房养老相比就有优势。卖房养老不仅自己没有地方住了,还不敢花钱,因为老人不知道自己到底能活多久,很可能把一大笔钱留在了身后。反向抵押贷款,每个月老人可以得到几万元钱,直到终身,活多久就领多久。老人身后,保险公司再将房屋进行拍卖。”

孟晓苏说,现在多了一个“以房养老”的思路,可以使老人多一种养老途径。尤其是对孤寡老人来说,是一个不错的养老选择。

可以极大地改善老年人的晚年生活——

据了解,住房反按揭养老在发达国家已非常普遍。上世纪70年代美国逐渐进入老龄化社会后,很多老年人退休以后生活清苦。在美国政府、国会的介入和相关政策的支持下,住房反按揭贷款逐步发展起来。到了90年代以后,住房反按揭贷款加速发展,年均签订住房反按揭贷款合同约1.5万笔。

我国居民同样面临退休后如何维持现有生活水平的问题。数据显示,我国城镇职工养老保险替代率由2002年的72.9%下降到2011年的50.3%。而根据世界银行的建议,要维持退休前的生活水平不下降,养老金替代率需不低于70%。虽然近年来国家在不断上调养老金水平,但真正提高居民养老生活质量,还有赖于建立多层次、可持续的养老保障制度。

孟晓苏认为,“住房反向抵押养老保险”本身就是一个小众产品。按照他的计算,我国目前大约有2000万无子女和失独老人,如果其中有3%的人接受,就有60万人之多,这将极大改善他们的晚年生活。

孟晓苏计算过,在北京,一套二环内的100平方米的老房子,市值约500万元,如果做“反向抵押”投保,每个月可收取3.4万元养老金,直到去世,房屋增值还能领到更多。

借助以房养老模式,可以有效提高老年人的晚年物质生活质量,让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人,可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓,得到全面而专业的照顾,真正实现颐养天年。

 

推行“以房养老”难在何处

 

虽然我国推行以房养老模式具备现实的必要性和理论的可行性,但在实践中还处于试点探索阶段,在建立模式的过程中还面临很多问题和困难。

受到国人传统观念的阻碍——

在中国的传统观念中,“房产”的意义重大,不仅是个处所,更是香火传递的一个载体,中国人常讲“福荫子孙”,将房产传给下一代是中国老人的固有观念。“以房养老”这一新型形式,对于家住南京市鼓楼区的翁老太来说,就是个太过“新潮”的想法。

翁老太今年75岁,老伴前年过世后,她就独自住在一套130平方米三室一厅的住房里,如今子女各自成家,都有住房。老人家每月退休金3000元左右,对于“养老”问题,翁老太心里早有打算,“我平时过得比较节俭,退休金完全够我的生活开支。真老到不能自理的时候,我就找个住家保姆。”翁老太说,子女平日较忙,自己本来就没有想过“养儿防老”,平日里也不太麻烦孩子们。

说起把房子交给保险公司,按月获得养老金,翁老太直摆手,表示完全不能接受。翁老太说,这套房子是4年前买的,当时老伴儿还在世,用了几乎毕生的积蓄,买了这套大点的房子,就是为了身后给子女留下点东西。

“房子就是家,这是中国人的传统观念,我把家都交出去了,过世的老伴儿还不得骂死我!”虽然没指望依靠子女解决养老问题,但在翁老太的观念中,把房子留给孩子是天经地义的事。

据上海民政部门调查,90%以上的老人表示还是要将房产留给子孙;即便是产品设计所力争的失独者和丁克族,愿意作出该项选择的也寥寥无几。

“以房养老”适用面窄,不划算——

上海社会科学院人口与发展研究所副所长周海旺认为,以房养老首先在农村难以推行。“农民的私人住宅是不能买卖的,即使允许转让,卖的价格也会非常低,无益于农村老人的养老。”

中国老龄研究中心副研究员郭平认为,“以房养老”在大城市试点更有意义。他说,大中型城市有三方面特点:“一是老龄化出现得比较早,会率先遇到问题,先期去探索;第二是房产价值比较高;第三是人口比较密集。这对以房养老的探索意义更大,甚至可以探索异地养老。而在小城镇和农村,以房养老的意义可能没有居家养老那么大。”

其次是三四线城市优势不大。

平安证券研究报告称,在不考虑未来房价风险的情况下,如果三四线城市单处房产价格评估值在40万元,那么利用房产进行反向融资的额度将在20万元左右。如果借款人未来生存年限是20年,每月实际收入不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比优势不大。

再次是即使在试点城市,不少老人也感到不划算。

“住房反向抵押养老保险,适用面非常窄。”中原地产首席分析师张大伟认为,大部分老人会将房产遗留给子女;即使是孤寡老人,如果有房产,可以选择的养老办法也很多,比如出租城市房产,到郊区或者农村居住,或者是卖掉城市房产,到农村居住,都比保险获得的收益高很多。“以北京为例,如果在城区有一套房产,平均售价在300万元左右,如果将其出售,购买5年期国债,年收益就可以到16.23万元。这种情况下,不仅收益稳定,本金还可以备不时之需。”

70岁的张奶奶住在广州市越秀区的一个约50平方米的老房子里,楼龄约为20多年。她感慨道:“按照现在广州的楼价来看,我这个房子大概售价为100万元,老伴在几年前过世了,现在唯一的儿子也在番禺买了房子成家了,时不时过来看看我,等我年纪再大点估计他们就会把我接过去住。”险企人士表示,按试点规定的要求,张奶奶若将自己的房子抵押给保险公司,可以继续享有房屋的居住权,另一方面按照约定每月固定领取养老金。按照险企精算人员的初步计算,张奶奶大概每月能够从保险公司领取5400元的养老金。

张奶奶感慨,“从内心上说,肯定愿意跟儿子住在一起,房屋如果拿出来出租每月收的租金也能作为一笔养老费用。而且后期可以再进行出售。”

据路透社报道,在房价4年翻了一番的香港,反向抵押贷款很难吸引人们的兴趣。退休人员宁愿选择卖掉或出租房子,用剩余的现金养活自己。截至2012年底,当地银行只收到319份反向抵押贷款的申请。

受到我国养老市场发展程度的制约——

由于我国人口众多,且老龄人口占比持续上升,虽然养老市场发展的步伐不断加快,但与实际需要相比差距仍较明显。民政部的调查数据显示,我国城乡养老机构养老床位365万张,平均每50个老人不到一张床,养老从业人员更是不足百万。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上,与老人的期望尚存在较大差距。

近年来,国内已开始建设品质相对较高的养老社区,多家房地产企业、保险公司积极参与其中,但总体尚处在布局阶段。我国养老市场发展进程滞后,养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足,使“以房养老”面临着更现实的难题,房产抵押出去后养老服务却买不到。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说:“如果卖了房子持币在手,但没有合适的养老机构,岂不还是‘前不着村后不着店’?”

缺乏相关法规政策配套——

以房养老牵涉众多部门,但目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地问题。我国法律明确规定国家或者集体享有土地所有权,城市住宅土地使用权年限为70年,对70年后相关权利的处理方法尚无明确规定,这使得投保人与受保人都无法保证自身利益;二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台,房产税全国如何征收尚未明确,这些都会对“倒按揭”等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响;三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局,都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题,进而影响到保险公司推行以房养老业务的积极性。

市场环境不成熟——

一是房地产市场不成熟。近年来我国房地产价格快速上涨,部分地区存在一定泡沫,房产价格不稳定,波动风险较大。同时,我国房地产评估体系不健全,房屋中介机构鱼龙混杂和交易手续复杂的事实都会制约以房养老的推广;二是信用度不高。保险业诚信建设滞后,行业美誉度低,对以房养老这种长期性业务开展不利;三是资本市场不成熟,如我国金融衍生品市场刚起步,尚无资产证券化产品,保险公司无法通过二级市场融资来分散风险,个人理财产品售前咨询机制不完善等等。

风险控制难度大——

一是长寿风险。保险公司如果不能恰当估计投保人的预期寿命,将会导致养老金给付总额同住房价值的不匹配。首都经济贸易大学教授王国军说:“自我感觉寿命越长的老人,越倾向于选择以房养老,那么,保险公司的利润空间就越小,风险就越大。”二是房产价值波动风险。中诚信国际保险分析师悄然表示,“我国目前房价走势不明朗,尤其是试点城市中的北京、上海、广州等地房价近些年来猛涨,下一步何去何从分歧较大。”开展“以房养老”业务的保险公司需对房价走势有一定预期,以便做成一个系数放进保险费率核算公式里,而目前市场预期的分歧成了此项业务的最大干扰。房产价值贬值或难以处置将导致保险公司遭受损失,而民众则担心房价会涨,抵押后亏本;三是道德风险。由于以房养老模式下住房的最终所有权归保险公司所有,基于自身效率的最大化,户主会尽量降低对住房进行维护保养费用,导致住房价值损耗,损害保险公司的利益。此外,住房反向抵押贷款保险的计算非常复杂,牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素,需要具备专业的人才,同国际市场相比,中国在此方面还有所欠缺。

 

“以房养老”,好事怎样才能做好

 

“以房养老”作为一项民生工程,不会拖到万事俱备才推出,需要在试点中不断探索、总结和完善。

政府充分发挥作用,给予政策支持——

美国、新加坡等先进国外经验表明,政府在以房养老发展过程中起到很大作用,包括市场培育、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询及提供资金支持等。尤其是我国还处于以房养老的初级阶段,还有部分领域需要我们去探索、研究,因此应由政府牵头,走政府模式和市场模式相结合之路,由政府主导开展前期工作来培育市场。比如出台扶持政策鼓励以房养老相关金融产品创新,并建立各部门协作机制,保证以房养老金融产品的正常运行。加大养老机构建设,补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛,吸引更多社会力量办养老机构,让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。

制定和完善相关法律法规——

我国开展以房养老,应做到有法可依,尽快建立健全市场准入、市场监管以及其他相关法律法规,维护投保人及受保人的权益。建议研究制定并颁布住房反向抵押贷款条例,对房产评估和流通、操作程序、金融机构的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在土地使用权出让环节,对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确,以消除贷款机构的顾虑。在遗产继承环节,通过遗产税加大子女继承房产的成本,改变中国家庭形成传统契约的激励,为“以房养老”的实施创造条件。在美国、加拿大等国,“以房养老业务”之所以能够顺利开展,是有一系列的制度环境作为保障的。比如这些国家普遍都有遗产税或个人资产增值税制度,假如房屋等财产由子女继承,那么就需要交纳不菲的遗产税或个人资产增值税。这就使得部分民众愿意用“以房养老”的方式进行养老。

严格风险管控——

中国目前的以房养老定位为一种有效的社会保障补充方式,是一种社会效益明显但对借贷双方都有较大风险的金融产品。因此在金融市场上,各金融机构可以相互协作,优势互补,建立完善的风险分担机制。一是保险业与银行业积极协商,明确责任,这样就可以达到由保险公司提供担保、商业银行办理住房返抵押的模式,有利于风险分散化。二是对借款人进行严格的审查和信用评估,详细约定借款人使用房屋期间的义务,包括房屋维护等。三是制定合理的房屋贷款比例,并根据市场变动对住房进行多次评估,根据当地市场实际情况确定贷款额度。四是推广住房抵押贷款证券化。多元化地拓展业务品种,有效分摊风险。

规避老人风险——

以房养老,抵押房产是手段,是方法。给老人养老,让老人没有后顾之忧才是我们追求的目标。所以,最大力度地维护老人的权益,最大限度地保护老人的安全、规避老人的风险,是制定以房养老具体政策时,首先应该考虑的问题。

当老人把他的房产抵押给保险公司,他抵押出去的不仅仅是他一辈子的血汗,还有他晚年的幸福和自由,甚至是生命。试想,如果不将相关金融机构和养老院的效益与老人的寿命结合起来,形成让老人活得越久,他们得利越多的机制,有谁敢保证不会给别有用心的人钻了空子,变着法子去谋财害命呢?

记得有一部西方电影,说的就是一家养老院谋杀孤寡老人、骗取遗产的故事。这不是杞人忧天,也不是耸人听闻,需要引起重视,做最坏的准备,向最好处努力,防患于未然!

为了规避老人风险,政府要加强监管力度,对保险公司,尤其是对房地产中介市场,对欺骗老年人的行为给予严厉处罚。

推进以房养老试点,最重要的在于建立信任。只有在公开透明基础上,让老人相信,自己的住房抵押,不会为别有企图的机构和个人所利用,自己应得的利益,能够全部得到保障,才有可能逐渐引导老人迈出以房养老的第一步。对于门槛设置过高、抵押房产价值评估不合理等影响老人参与积极性的因素,都应尽力避免,并力争从制度设计上予以杜绝。

加大宣传力度——

任何新鲜事物的发展都需要一个良好的实施氛围,这就需要政府宣传部门及媒体社会舆论作出相应的贡献,消除误解,正确引导。

通过各种渠道的宣传使老年人了解以房养老的利益所在,不仅可以提高自身的晚年生活水平,还能减轻儿女的养老负担,并积极指导老年人了解具体操作流程,增加自身处理财产的自主性。

2013913,国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,7000字文件中有17个字最引人注意:开展老年人住房反向抵押养老保险试点。即“以房养老”。有人认为,此举是政府在推卸养老责任,“算计”老百姓的房子。

91920日,民政部连续回应“以房养老”问题,紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

民政部有关负责人解释,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,旨在积极应对人口老龄化,不断满足老年人持续增长的养老服务需求。但“以房养老”问题出现了误读、以偏概全等问题,需要加以澄清。

国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。在健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。

而“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,即所谓“以房养老”,只是“完善投融资政策”中的一句话,而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中,也只是45项重点任务分工中第二十七项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。

开展“以房养老”在一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验,提出开展这方面的试点,是积极慎重稳妥的,目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品,扩大养老服务供给方式,进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。

同时“以房养老”的提出可以增强青年人独立的人生观及事业观,通过学习与努力,增强自身价值、实现自身价值,与父母之间形成一种新的独立的代际关系,从而更好地发挥以房养老的实际功能。

老年人应加深了解——

保监会《指导意见》出台后,一些符合条件的老年人对于了解业务细则的意愿十分强烈。对于有意向参加反向抵押养老保险的老年人,保监会提出以下几点建议:一是要明确自己具有真实的参与意愿,不仅是老年人自己,其家人也能够接受通过住房反向抵押获取养老保障的养老方式;二是要充分了解业务内容,通过向销售人员咨询、向保险公司咨询、向律师等专业人员咨询,包括向监管机构咨询等多种方式,充分了解该业务的流程、各项权利义务等,包括养老金给付、退保、房产维护等方面的要求;三是要有契约精神,一旦决定投保,和保险公司订立合同,就应当能够按照合同要求履行各项义务,满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求;四是“以房养老”不存在任何强迫行为。假如担忧该项保险产品可能存在着欺诈或者不可控的风险,老人完全有权利不参与。为了充分保护客户的“反悔权”,《指导意见》特别提出,反向抵押养老保险“犹豫期不得短于30个自然日”,这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加。不仅如此,如果最后老人去世后,其子女不愿意将房产给保险公司处置,只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就行。中途退保也是一样的。

“老者衣帛食肉”是孟子眼中“王”的标准,“老有所养”是中国共产党人的庄严承诺。之前,我们已经建立起世界上最大的社会保障网;未来,我们还需持续努力,积极探索多种养老补充模式,多元筹资,逐步实现养老保障的“中国梦”。

2014年12月22日

“以房养老”试点好事如何做好

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